El Derecho de Preferencia de Compra del Inquilino según el Código Civil Federal Por Pablo Vázquez, especialista en bienes raíces
Uno de los aspectos más relevantes —y muchas veces desconocido— al vender una propiedad que se encuentra arrendada, es el derecho de preferencia del inquilino. Este derecho está contemplado en el Código Civil Federal y su cumplimiento es indispensable para evitar problemas legales que puedan poner en riesgo la operación de compraventa.
A continuación, te explico en qué consiste, cuándo aplica y cómo manejarlo correctamente.
¿Qué es el derecho de preferencia?
El artículo 2448-D del Código Civil Federal establece que el arrendatario tiene el derecho de adquirir el inmueble que habita en igualdad de condiciones que un tercero, si el propietario decide venderlo.
Esto significa que el propietario debe ofrecer primero la venta al inquilino, antes de cerrarla con cualquier comprador externo. El arrendatario podrá igualar las condiciones de precio, forma de pago y plazos que se le hayan ofrecido al comprador potencial.
¿Cómo debe notificarse al inquilino?
La ley exige que la notificación sea por escrito, incluyendo de forma clara:
- El precio de venta
- La forma de pago
- Cualquier otra condición relevante
- Lo ideal es entregar esta notificación con acuse de recibo, o enviarla mediante notario o correo certificado, para dejar constancia legal de la entrega.
- Desde ese momento, el inquilino tendrá 30 días naturales para responder si desea ejercer su derecho de compra.
¿Qué sucede si se omite este derecho?
Si el propietario no cumple con esta obligación y vende el inmueble a un tercero sin notificar al arrendatario, este puede promover la nulidad de la compraventa ante un juez. Además, si se otorgan condiciones más favorables al comprador que las ofrecidas al inquilino, también se puede demandar.
Este tipo de omisiones puede poner en pausa operaciones, generar litigios, y afectar incluso al comprador, quien puede adquirir el inmueble con un problema legal latente.
¿Hay excepciones?
Sí. El derecho de preferencia no aplica en los siguientes casos:
Cuando el arrendamiento no está por escrito.
Cuando el contrato es por tiempo indefinido.
Si el inmueble se vende junto con otros inmuebles como parte de un conjunto.
Cuando el inmueble se transmite a familiares del propietario, hasta el segundo grado en línea recta o colateral (padres, hijos, hermanos).
Recomendaciones finalesComo especialista en bienes raíces, he visto casos en los que por omitir este derecho, la compraventa se complica innecesariamente.
Mi consejo: planifica con tiempo cualquier operación sobre inmuebles arrendados, y asegúrate de notificar correctamente al inquilino.Un manejo profesional no solo evita conflictos legales, sino que también habla bien de ti como propietario, inversionista o desarrollador.
¿Estás por vender un inmueble rentado? ¿Tienes dudas sobre cómo ejercer o respetar este derecho? Escríbeme, con gusto te asesoro para que tu operación avance sin contratiempos.